La défiscalisation immobilière permet de réduire ses impôts tout en investissant dans la pierre. Il existe de nombreux dispositifs adaptés à tous les types de contribuables, à toutes les situations et répondant à de multiples objectifs. Parmi les dispositifs de défiscalisation préférés des Français, on peut citer la loi Pinel, le statut de LMNP et l’investissement en SCPI, mais il en existe d’autres, faisons le point.
Qu’est-ce que la défiscalisation ?
La défiscalisation est une opération vous permettant, par l’intermédiaire d’un investissement, de réduire votre impôt. Cette baisse de l’impôt peut prendre plusieurs formes :
- Une réduction d’impôt, comme c’est le cas avec le dispositif Pinel par exemple
- Une déduction d’impôt, par exemple dans le cadre d’un don à une association
- Un crédit d’impôt, tel que le crédit d’impôt pour la garde à domicile ou pour l’emploi d’un salarié
La défiscalisation est donc une pratique mise en place par l’État, permettant aux contribuables de diminuer leur imposition s’ils réalisent certaines opérations ou certains investissements. Défiscaliser signifie donc réduire légalement son impôt, par l’intermédiaire de dispositifs encadrés.
Pourquoi défiscaliser ?
Le premier avantage qui vient à l’esprit avec la défiscalisation est la possibilité de payer moins d’impôt, donc d’augmenter son pouvoir d’achat ! Mais pas uniquement ! Dans le cadre d’une réduction d’impôt avec un dispositif de défiscalisation immobilière, le contribuable réalise un investissement. Cela lui permet ainsi plusieurs avantages :
- Se bâtir ou consolider un patrimoine
- Anticiper sa retraite en se garantissant des sources de revenus complémentaires
- Protéger sa famille et ses successeurs
- Et bien d’autres !
Entre autres, la défiscalisation immobilière est un plus pour votre investissement : elle permet d’augmenter votre retour sur investissement en vous garantissant une réduction d’impôt, ce qui diminue la charge de l’investissement. En plus d’investir dans l’immobilier, un placement parmi les moins risqués, un dispositif de défiscalisation immobilière augmente la rentabilité de l’opération.
Les dispositifs de défiscalisation en 2023
Afin de vous aider à investir en 2023 tout en défiscalisant, nous avons listé pour vous toutes les solutions et dispositifs actuellement accessibles.
Pinel et Denormandie : des réductions d’impôt pour un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien
Depuis 2014, le dispositif Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans, en investissant dans l’immobilier locatif. Parmi les conditions à respecter : acheter un bien situé dans une zone éligible, et le louer pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant les plafonds de loyer, à un locataire aux revenus moyens. Selon la durée de location choisie, l’avantage fiscal est de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement qui ne peut pas excéder 300 000 euros. À noter que le bien doit être utilisé en tant que résidence principale par le locataire et doit être loué vide, c’est-à-dire non meublé. En novembre 2020, la ministre déléguée chargée du logement, Emmanuelle Wargon, a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022 pour un investissement loi Pinel dans le neuf, dans les zones tendues A, Abis et B1. La loi de finances 2021, au travers d’un amendement, est une fois de plus retarder la fin du dispositif au 31 Décembre 2024 avec l’instauration d’une réduction progressive des taux de défiscalisation à comptez de 2023. Ainsi, en 2023, les taux de défiscalisation seront respectivement de 10,5%, 15% et 17,5% pour des engagements de 6, 9 et ans. En 2024, les taux défiscalisation, de nouveau revus, s’élèveront respectivement à 9%, 12% et 14% pour des engagements de 6, 9 et 12 ans.
Plus récente, mais avec un fonctionnement identique à celui du Pinel, la loi Denormandie est un autre dispositif de défiscalisation immobilière qui offre des réductions d’impôt. Les biens éligibles doivent être anciens et situés dans l’une des 222 communes dégradées labellisées « Coeur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Avant de louer le bien à un locataire sous conditions de ressources, le propriétaire doit confier la réalisation des travaux à une entreprise RGE (reconnue garante de l’environnement), qui doivent représentent au moins 25 % du montant de l’investissement. Le dispositif Denormandie a lui aussi été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.
Location meublée : défiscaliser grâce au statut de LMNP et à la loi Censi-Bouvard
Bonne nouvelle pour les investisseurs, il est également possible de défiscaliser en location meublée. Réduire ses impôts grâce à la loi Censi-Bouvard consiste par exemple à acheter un bien situé dans une résidence de services (résidence médicalisée, étudiante, de tourisme ou pour personnes âgées), qui est ensuite loué pendant 9 ans. En contrepartie, la réduction d’impôt s’élève à 11 % et la TVA est récupérable. Autre avantage, les revenus locatifs sont imposés au titre des revenus micro-bic (bénéfices industriels et commerciaux) et bénéficient d’un abattement de 50 %. Autrement dit, seule la moitié des revenus locatifs sont taxés.
Un mécanisme que l’on retrouve plus généralement en location traditionnelle meublée grâce au statut de LMNP. Pour en bénéficier, il faut louer un bien meublé à un locataire, en respectant la liste des équipements minimum imposés depuis 2015. Contrairement à la location nue, la durée du bail est d’un an renouvelable. Si cela peut impliquer davantage de rotation de locataires, les avantages fiscaux permettent de compenser ces désagréments. Attention toutefois, les recettes tirées des loyers doivent être inférieures à 23 000 euros par an, ou représenter moins de la moitié des revenus globaux du bailleur. Côté imposition, l’investisseur pourra choisir entre le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel qui offre la possibilité de déduire les charges telles que la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt de ses revenus.
SCPI : investir dans l’immobilier locatif sans en assurer la gestion
Une autre option, complémentaire, consiste à acquérir des parts d’une SCPI (société civile de placement immobilier). Ce type de placement collectif consiste à créer un capital qui permet à la société d’investir et de louer des biens. Les investisseurs particuliers s’affranchissent donc de la gestion locative et perçoivent des parts sociales en contrepartie de leur mise de départ.
Ces sociétés peuvent faire l’acquisition de plusieurs types de biens tels que des logements, mais aussi des bureaux, en France ou à l’international. On distingue plusieurs familles de SCPI :
- Les SCPI de rendement qui se concentrent sur les locaux professionnels et les résidences de services,
- Les SCPI de défiscalisation qui investissent dans des logements neufs ou réhabilités, encadrés par des dispositifs tels que le Pinel ou la loi Malraux,
- Les SCPI de valorisation, également appelées SCPI de capitalisation ou de plus-value, qui répondent à un objectif à long terme puisqu’elles ne distribuent pas de revenus. Elles s’adressent donc aux investisseurs les plus lourdement fiscalisés.
Attention, selon la nature de la SCPI, les frais de souscription, de gestion et de cession peuvent être plus ou moins importants.
Les risques de la défiscalisation
En elle-même, la défiscalisation ne présente aucun risque. Vous bénéficiez seulement d’une baisse de votre impôt si vous répondez à toutes les conditions imposées. Par contre, vous pouvez vous tromper ou faire des erreurs liées à l’investissement en lui-même. Pour cela, nous vous recommandons fortement d’être accompagné par un professionnel lors d’un investissement quel qu’il soit. Voici les pièges et risques à éviter
1/ Ne pas sélectionner le bon dispositif
Il vous faut avant tout prendre un dispositif adapté à votre situation. Cela passe tout d’abord par la réalisation d’un bilan de votre patrimoine et de votre situation, afin de définir les points importants :
- Quel est le montant de votre impôt ?
- De quoi se compose votre patrimoine actuel ?
- Quels sont vos objectifs financiers et patrimoniaux à court, moyen et long termes ?
- Participez-vous déjà à des dispositifs de défiscalisation ? Avez-vous atteint un plafond de niche fiscale ?
- Quels sont les dispositifs les plus adaptés à votre situation ?
Pour ce faire, nous vous invitons à vous rapprocher d’un spécialiste du patrimoine (avocat, notaire, CGP, etc.) ; ces professionnels seront les plus à même de répondre à vos questions, dresser votre portrait d’investisseur et vous indiquer les investissements à réaliser.
2/ Ne pas respecter les conditions du dispositif
Vouloir investir par l’intermédiaire d’un dispositif de défiscalisation nécessite de respecter l’ensemble des obligations relatives au dispositif. La plupart des retours négatifs sur la défiscalisation proviennent généralement d’investisseurs pas assez ordonnés ou ayant omis de respecter certaines conditions.
Par exemple, dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, l’investisseur doit respecter les conditions suivantes :
- Acquérir un bien neuf ou en VEFA, dans une zone éligible ;
- Sélectionner un locataire qui respecte les plafonds de revenus ;
- Ne pas mettre un loyer supérieur aux plafonds de loyer en vigueur
S’il ne les respecte pas, son avantage fiscal pourra être perdu.
3/ Mal remplir sa déclaration fiscale
Enfin, une fois que vous avez défini le dispositif le plus adapté et mis en place les actions pour y participer tout en respectant les conditions, il vous faut déclarer votre participation. Il s’agit de l’étape souvent la plus sous-estimée par les investisseurs, alors qu’elle est la plus capitale. Mal remplir sa déclaration de participation au dispositif ou sa déclaration de revenus peut vous faire perdre l’intégralité de l’avantage fiscal qui vous était pourtant destiné ! Nous vous invitons donc à bien vous informer sur les déclarations à effectuer, les moments auxquels le faire et bien suivre l’évolution. En cas de doute, un comptable ou un expert-comptable est l’interlocuteur à privilégier.
Qui sommes-nous ?
Web Defiscalisation est votre acteur privilégié pour vous informer sur la défiscalisation sur le web ! Indépendant localisé dans le Sud-est de la France, à Aix-en-Provence, nous vous informons sur la défiscalisation, son objectif et les moyens à mettre en place. N’hésitez pas à nous contacter pour toute demande complémentaire.