Les meilleurs dispositifs pour défiscaliser sur le web

La défiscalisation immobilière permet de réduire ses impôts tout en investissant dans la pierre. Il existe de nombreux dispositifs adaptés à tous les types de contribuables, à toutes les situations et répondant à de multiples objectifs. Parmi les dispositifs de défiscalisation préférés des Français, on peut citer la loi Pinel, le statut de LMNP et l’investissement en SCPI, mais il en existe d’autres, faisons le point.

Pinel et Denormandie : des réductions d’impôt pour un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien

Depuis 2015, le dispositif Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans, en investissant dans l’immobilier locatif. Parmi les conditions à respecter : acheter un bien situé dans une zone éligible, et le louer pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant les plafonds de loyer, ce à un locataire aux revenus moyens. Selon la durée de location choisie, l’avantage fiscal est de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement qui ne peut pas excéder 300 000 euros. À noter que le bien doit être utilisé en tant que résidence principale par le locataire et doit être loué vide, c’est-à-dire non meublé. En novembre 2020, la ministre déléguée chargée du logement, Emmanuelle Wargon, a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022 pour un investissement loi Pinel dans le neuf, dans les zones tendues A, Abis et B1.

Plus récente, mais avec un fonctionnement identique à celui du Pinel, la loi Denormandie est un autre dispositif de défiscalisation immobilière qui offre des réductions d’impôt. Les biens éligibles doivent être anciens et situés dans l’une des 222 communes dégradées labellisées « Coeur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Avant de louer le bien à un locataire sous conditions de ressources, le propriétaire doit confier des travaux à une entreprise RGE (reconnue garante de l’environnement), qui doivent représentent au moins 25 % du montant de l’investissement. Le dispositif Denormandie a lui aussi été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.

Location meublée : défiscaliser grâce au statut de LMNP et à la loi Censi-Bouvard

Bonne nouvelle pour les investisseurs, il est également possible de défiscaliser en location meublée. Réduire ses impôts grâce à la loi Censi-Bouvard consiste par exemple à acheter un bien situé dans une résidence de services (résidence médicalisée, étudiante, de tourisme ou pour personnes âgées), qui est ensuite loué pendant 9 ans. En contrepartie, la réduction d’impôt s’élève à 11 % et la TVA est récupérable. Autre avantage, les revenus locatifs sont imposés au titre des revenus micro-bic (bénéfices industriels et commerciaux) et bénéficient d’un abattement de 50 %. Autrement dit, seule la moitié des revenus locatifs sont taxés.

Un mécanisme que l’on retrouve plus généralement en location traditionnelle meublée grâce au statut de LMNP. Pour en bénéficier, il faut louer un bien meublé à un locataire, en respectant la liste des équipements minimum imposés depuis 2015. Contrairement à la location nue, la durée du bail est d’un an renouvelable. Si cela peut impliquer davantage de rotation de locataires, les avantages fiscaux permettent de compenser ces désagréments. Attention toutefois, les recettes tirées des loyers doivent être inférieures à 23 000 euros par an, ou représenter moins de la moitié des revenus globaux du bailleur. Côté imposition, l’investisseur pourra choisir entre le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel qui offre la possibilité de déduire les charges telles que la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt de ses revenus.

SCPI : investir dans l’immobilier locatif sans en assurer la gestion

Une autre option, complémentaire, consiste à acquérir des parts d’une SCPI (société civile de placement immobilier). Ce type de placement collectif consiste à créer un capital qui permet à la société d’investir et de louer des biens. Les investisseurs particuliers s’affranchissent donc de la gestion locative et perçoivent des parts sociales en contrepartie de leur mise de départ.

Ces sociétés peuvent faire l’acquisition de plusieurs types de biens tels que des logements, mais aussi des bureaux, en France ou à l’international. On distingue plusieurs familles de SCPI :

  • Les SCPI de rendement qui se concentrent sur les locaux professionnels et les résidences de services,
  • Les SCPI de défiscalisation qui investissent dans des logements neufs ou réhabilités, encadrés par des dispositifs tels que le Pinel ou la loi Malraux,
  • Les SCPI de valorisation, également appelées SCPI de capitalisation ou de plus-value, qui répondent à un objectif à long terme puisqu’elles ne distribuent pas de revenus. Elles s’adressent donc aux investisseurs les plus lourdement fiscalisés.

Attention, selon la nature de la SCPI, les frais de souscription, de gestion et de cession peuvent être plus ou moins importants.